Uno dei dubbi di chi vive in un appartamento affittato riguarda la suddivisione delle spese con il proprietario di casa. Chi deve pagare per la sostituzione di un elettrodomestico? In questo articolo cercheremo di fare un po’ di ordine nel mare magnum di leggi e sentenze che governano la questione

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Dalla nascita del blog abbiamo trattato dei temi più disparati, dai problemi più comuni dei vari elettrodomestici ai vantaggi dei nuovi regolamenti europei. Oggi invece ci addentriamo nei tortuosi meandri della legge e scopriremo come muoversi per evitare inutili attriti tra affittuario e proprietario di casa.

Piccolo disclaimer prima di iniziare: questo articolo NON ha la pretesa di fornire pareri legali, non è il nostro lavoro. Quello che vogliamo fare oggi è gettare luce su un argomento quantomai complesso, ma solo negli aspetti strettamente riguardanti il nostro campo.

Riferimenti Normativi

In linea generale in linea generale le spese relative alla conservazione e manutenzione sono a carico dell’affittuario, mentre quelle necessarie alla sostituzione restano a carico del proprietario. Ma non è sempre così semplice stabilire a chi spettano le spese. Cerchiamo di approfondire la questione, facendo riferimento al Codice Civile.

Per il Codice Civile italiano, la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

Meno chiari invece sono i riferimenti normativi riguardo la suddivisione delle spese tra le due figure. In particolare, parliamo degli articoli 1576, 1590 e 1609 del Codice Civile che riportiamo qui sotto.

  • Art. 1576

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie  eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore

  • Art. 1590

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.  Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà

  • Art. 1609

Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali

 

Già da questi primi tre articoli si capisce che la questione è tutt’altro che limpida e di facile soluzione. Tenendo come riferimento le normative sopra descritte, approfondiamo ulteriormente la questione, cercando di definire la pertinenza delle diverse tipologie di riparazioni.

Spese riparazioni a carico del Proprietario

Come spesso accade quando si ha a che fare con il Codice Civile, è necessario saper interpretare e leggere tra le righe. Quando si parla di “riparazioni necessarie”, a carico del proprietario, si intendono quelle che hanno a che fare con impianti, ascensori o muri. Si tratta di urgenza di intervento, per cui l’affittuario ha il diritto di richiedere la riparazione.

Quindi, se nella casa affittata  c’è la lavatrice come parte del mobilio, e si rompe, il locatore dovrebbe provvedere alla riparazione. Più avanti vedremo come comportarsi nei casi più specifici.

Spese Riparazioni a carico dell’Inquilino

Come abbiamo visto l’articolo 1576 parla di “riparazioni di piccola manutenzione”. Queste sono a carico dell’affittuario, e riguardano le riparazioni dovute all’utilizzo della “cosa locata”.

La seconda parte della legge recita: “…le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.

Le spese di conservazione sono quelle necessarie a mantenere i beni nello stato di funzionamento mentre le spese di manutenzione si rendono necessarie proprio in ragione del funzionamento dell’elettrodomestico.

Invece l’art. 1590 ci dice che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”.

Di norma quindi, le spese dovute all’uso quotidiano dell’elettrodomestico spettano all’inquilino. Se dovesse rompersi il cestello della lavastoviglie a pagare la riparazione dovrebbe essere l’affittuario. Nel caso invece della sostituzione del termostato del frigorifero, ad esempio, la riparazione spetterebbe al padrone di casa.

Conclusioni

Come abbiamo visto finora, la legge stabilisce delle norme, ma le due parti possono autonomamente stabilire a chi imputare le spese di riparazione di un elettrodomestico, inserendo apposite clausole nel contratto di locazione.

Per evitare attriti tra proprietario e affittuario è consigliabile inserire nel contratto un rinvio alle tabelle concordate tra le associazioni. Queste tabelle stabiliscono nel dettaglio la suddivisione delle spese, e per essere applicabili devono essere espressamente richiamate nel contratto di locazione.

Di solito si fa riferimento a queste due tipologie di tabelle:

  1. La tabella di ripartizione spese del 30 aprile 2014
  2. La tabella integrativa elaborata dal SICET

 

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